重庆渝征战股份有限公司
终点刊行的 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001
如期追踪评级讲明
分析师：
评级总监：
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上海新世纪资信评估投资处事有限公司
Shanghai Brilliance Credit Rating & Investors Service Co., Ltd.
声明
除因本次评级事项使本评级机构与评级对象组成托付联系外，本评级机构、评级东说念主员与评级对象不存在职何影响
评级行径寥落、客不雅、公道的关联联系。
本评级机构与评级东说念主员履行了探访和诚信义务，出具的评级讲明治服了着实、客不雅、公道的原则。
本讲明的评级论断是本评级机构依据合理的里面信用评级圭臬和法式作念出的寥落判断，未因评级对象和其他任
何组织或个东说念主的欠妥影响改造评级成见。
本次评级依据评级对象终点商量方提供或依然崇拜对外公布的信息，商量信息的着实性、准确性和齐全性由汉典
提供方或发布方负责。本评级机构合理采信其他专科机构出具的专科成见，但不合专科机构出具的专科成见承担
任何背负。
本讲明并非是某种决议的论断、建议。本评级机构不合刊行东说念主使用或援用本讲明产生的任何后果承担背负，也不
对任何投资者的投资行径和投资损失承担背负。
本次追踪评级的信用品级自本追踪评级讲明出具之日起至被评债券本息的商定偿付日有用。在被评债券存续期
内，本评级机构将证据《追踪评级安排》
，如期或不如期对评级对象（或债券）扩充追踪评级并形成论断，决定
守护、变更或隔断评级对象（或债券）信用品级。
本讲明版权归本评级机构整个，未经授权不得修改、复制、转载、懒散、出售或以任何方式听说。
未经本评级机构书面答应，本评级讲明、评级不雅点和评级论断不得用于授权范围之外的债券刊行等证券业务活
动。本评级机构对本讲明的未授权使用、卓绝授权使用和欠妥使用行径所变成的一切后果均不承担任何背负。
追踪评级纲要
编号：【新世纪追踪(2024)100036】
评级对象： 重庆渝征战股份有限公司终点刊行的 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001
主体/瞻望/债项/评级时候 主体/瞻望/债项/评级时候
本次追踪： AA/稳固/AAA/2024 年 6 月 6 日 AA/稳固/AAA/2024 年 6 月 6 日
上次追踪： AA/稳固/AAA/2023 年 5 月 19 日 AA/稳固/AAA/2023 年 5 月 19 日
初次评级： AA/稳固/AAA/2019 年 3 月 25 日 AA/稳固/AAA/2021 年 7 月 28 日
追踪评级不雅点
主要上风：
? 能够得到控股股东的抓续救济。控股股东重庆城投对渝征战的资金救济力度较大，频年来抓续向公司提供
股东告贷及融资担保。
? 财务结构保抓正经。频年来渝征战财务杠杆守护在合理水平，财务结构保抓相对正经。
? 担保增信。担保方重庆城投轮廓实力强，其为 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001 本息偿付提供全额无条
件不可捣毁的连带背负保证担保，能够有用增强上述债券本息偿付的安全性。
主要风险：
? 业务限制不大且区域聚集度高。渝征战业务聚集于重庆市，筹办情状易受区域内房地产战术及商场环境变
化影响；且征战业务限制不大，现款流情状及筹办功绩易受式样征战、销售等身分影响而呈现波动。
? 式样去化压力大。渝征战山与城 1.2 期式样与贯金和府一期式样于 2021 年 9 月开盘，南樾天宸一期（低
层）式样于 2022 年 3 月开盘销售，银河 one 式样三期于 2023 年 11 月开盘销售，去化较为沉着。
? 式样投融资压力。渝征战在建式样后续仍有一定资金开销需求，拟建式样确立参预限制较大，靠近较大的
资金压力。
追踪评级温雅：
? 2023 年 10 月，经渝征战 2023 年第四次临时股东大会审议，答应该公司向包括重庆城投在内的不朝上 35
名（含）的特定对象刊行不朝上 7.00 亿元（含）股票，召募资金在扣除刊行用度后拟用于公司商品房式样
确立及补充流动资金。证据公司发布的《重庆渝征战股份有限公司向特定对象刊行股票预案》显现，本次
股票刊行的数目拟不朝上 16,500 万股（含） ，未朝上刊行前公司总股本的 30%；重庆城投拟以现款方式认
购股票数目不低于本次施行刊行数目的 5%（含）且不朝上施行刊行数目的 30%（含） ；本次刊行完成后，
重庆城投将仍为公司控股股东，重庆市国资委仍为公司施行限定东说念主，本次刊行不会导致公司限定权发生变
化。新世纪评级将抓续温雅本次定向增发对公司股权结构、公司治理稳固性和财务情状的影响。
追踪评级论断
通过对渝征战主要信用风险要素及影响 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001 偿付安全性商量身分的追踪分析与评
估，本评级机构合计其追踪期内信用质地无施行性变化，决定守护公司 AA 主体信用品级；合计由重庆城投提供
全额无条款不可捣毁连带背连累保的上述债券还本付息安全性极强，并守护上述债券 AAA 信用品级。
改日瞻望
本评级机构权衡渝征战信用质地在改日 12 个月抓稳，守护其主体信用评级瞻望为稳固。
主要财务数据及推敲
式样 2021 年/末 2022 年/末 2023 年/末
第一季度/末
母公司口径数据：
货币资金[亿元] 6.93 5.86 3.14 5.32
刚性债务[亿元] 21.65 13.79 15.09 15.35
整个者权利[亿元] 32.80 33.94 34.73 34.42
筹办性现款净流入量[亿元] 4.69 15.94 0.57 2.18
并吞口径数据及推敲：
总财富[亿元] 83.88 73.70 80.55 80.06
总欠债[亿元] 43.70 32.13 37.21 36.98
刚性债务[亿元] 22.02 14.75 17.22 17.74
整个者权利[亿元] 40.17 41.57 43.34 43.07
营业收入[亿元] 11.87 8.96 13.30 0.78
净利润[亿元] 2.02 1.57 0.94 -0.27
筹办性现款净流入量[亿元] 4.61 13.32 -1.90 2.01
EBITDA[亿元] 3.75 3.32 2.57 －
经治疗的财富欠债率[%] 52.10 43.59 45.87 45.79
权利本钱与刚性债务比率[%] 182.44 282.15 251.62 242.78
流动比率[%] 210.66 224.40 210.09 187.40
现款比率[%] 39.61 41.04 23.35 32.31
利息保障倍数[倍] 3.73 3.42 0.68 －
净财富收益率[%] 5.15 3.83 2.22 －
筹办性现款净流入量与流动欠债比率[%] 13.92 45.71 -7.13 －
非筹资性现款净流入量与欠债总和比率[%] 11.36 12.81 -28.30 －
EBITDA/利息开销[倍] 4.61 4.34 3.83 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.17 0.18 0.16 －
担保方财务数据： 2020 年/末 2021 年/末 2022 年/末
第一季度/末
总财富 1,604.88 1,718.98 1,753.83 1,776.43
营业收入 18.75 23.87 30.76 16.05
财富欠债率[%] 33.47 35.27 31.03 32.00
筹办性现款净流入量 -33.00 35.45 -21.08 -12.90
注：证据渝征战经审计的 2021-2023 年及未经审计的 2024 年第一季度财务数据整理、筹画；担保方数据证据重庆城投经审计的 2020-2022 年及未经审计的
刊行东说念主本次评级模子分析表
适用评级步调与模子：工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
评级要素 收尾
业务风险 4
财务风险 2
开动信用级别 a+
悉数治疗 /
个体信用 其中：①流动性身分 /
治疗身分 ②ESG 身分 /
③表外身分 /
④其他身分 /
个体信用级别 a+
外部救济 救济身分 ↑2
主体信用级别 AA
刊行东说念主本次评级模子分析表
治疗身分：
无
救济身分：（↑2）
控股股东重庆城投对渝征战抓续提供融资及资金救济，频年来抓续向公司提供股东告贷及融资担保。
商量评级技能文献及贪图汉典
商量技能文献与贪图汉典称号 联合
《新世纪评级步调总论（2022 版）
》 http://www.shxsj.com/page?template=8&pageid=26739&mid=4&listype=1
《工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）》 http://www.shxsj.com/page?template=8&pageid=26742&mid=4&listype=1
《经济以进促稳 风险统筹化解——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年
http://www.shxsj.com/page?template=8&pageid=29959&mid=5&listype=1
瞻望（国内篇）
》
《专家经济增长动能削弱 好意思欧降息周期行将开启——2023 年宏不雅
http://www.shxsj.com/page?template=8&pageid=29960&mid=5&listype=1
经济分析与 2024 年瞻望（外洋环境篇）》
《2023 年房地产行业信用回来与 2024 年瞻望》 http://www.shxsj.com/page?template=8&pageid=29782&mid=5&listype=1
追踪评级讲明
追踪评级原因
按照重庆渝征战股份有限公司 2019 年面向及格投资者公征战行公司债券（第一期）
（简称“19 渝债 01”
）及重
庆渝征战股份有限公司 2021 年度第一期中期单据（简称“21 重庆渝开 MTN001”
）信用评级的追踪评级安排，
本评级机构证据渝征战提供的经审计的 2023 年及未经审计的 2024 年第一季度财务报表及商量筹办数据，对渝
征战的财务情状、筹办情状、现款流量及商量风险进行了动态信息集聚和分析，并衔尾行业发展趋势等方面因
素，进行了如期追踪评级。
该公司于 2019 年 4 月取得证监会对于注册刊行公司债券的批复（证监许可[2019]794 号）
，于 2019 年 7 月告捷
刊行 19 渝债 01，刊行限制为 3.79 亿元东说念主民币，债券期限为 3+2 年，附第 3 年末刊行东说念主赎回遴荐权、刊行东说念主调
整票面利率遴荐权和投资东说念主回售遴荐权，重庆市城市确立投资（集团）有限公司（系公司控股股东，简称“重庆
）为该债券本息提供全额无条款不可捣毁的连带背负保证担保，刊行利率为 3.95%，召募资金用于偿还债
城投”
务。2022 年 7 月 16 日 19 渝债 01 进入行权期，公司决定不左右赎回遴荐权、票面利率不治疗。
该公司于 2020 年 10 月取得中国银行间商场交易商协会审核 3.30 亿元中期单据刊行额度，于 2021 年 9 月告捷
刊行 21 重庆渝开 MTN001，刊行限制 3.30 亿元，债券期限 3+2 年，附第 3 年末刊行东说念主治疗票面利率遴荐权和投
资者回售遴荐权，重庆城投为该债券本息提供全额无条款不可捣毁的连带背负保证担保，刊行利率为 3.60%，募
集资金用于偿还即期债务。
截止 2024 年 4 月末，该公司待偿还债券本金余额共计 7.09 亿元，付息情况平素。
图表 1. 公司注册刊行债务融资用具概况
刊行金额 期限 刊行利率
债项称号 刊行时候 注册额度/注册时候 本息兑付情况
（亿元） （天/年） （%）
汉典着手：Wind（截止 2024 年 4 月末）
刊行东说念主信用质地追踪分析
本评级讲明的数据来自于该公司提供的 2021-2023 年及 2024 年第一季度财务报表，以及商量筹办数据。重庆康
华司帐师事务所（特殊鄙俚结伙）对公司 2021-2023 年财务报表进行了审计，并出具了圭臬无保属成见的审计报
告。
），2022 年 8 月
骏励公司完成增资扩股，不再纳入公司并吞范围。2023 年 11 月公司投资诞生重庆渝加颐置地有限公司（简称
，公司抓股 51%）
“渝加颐公司” ，2024 年第一季度公司并吞范围无增减子公司，截止 2024 年 3 月末公司并吞范
围内子公司悉数 8 家，其中全资子公司 3 家。公司 2021-2023 年财务数据可比性受上述并吞范围变化影响不大。
该公司主营商品房征战及销售，同期波及物业租借、会议展览、纯正筹办和物业料理等业务，其地产商量业务的
发展与宏不雅身分商量较为精良。公司展业区域聚集在重庆，受区域楼市低迷影响，在售式样全体去化沉着。当今
公司在建式样仍有一定资金参预需求，需温雅后续销售去化及配套融资情况。公司土储较弥漫，主业抓续发展
较有保障，但也靠近一定的财富周转压力。
（1） 外部环境
宏不雅身分
落，以及经济增长放缓预期正迟缓积攒降息动能；抓续攀升的债务限制推升风险，迥殊是发展中国度的债务脆
弱性加重；东说念主工智能等新技能对专家分娩率的提增值得期待，而供应链体系的区域化滚动及保护主见盛行将带
来负面影响。
我国经济收场预定增长方向，但靠近有用需求不及、商场主体预期偏弱、重心畛域风险隆起等问题。2023 年制
造业、基础设施确立投资增速均光显回落，房地产投资仍负增长；基建投资稳增长的功能抓续，增发国债各批次
式样的落地有望促进基础设施确立投资巩固较快增长；“三大工程”确立的推动故意于房地产投资降幅收窄，但房
地产行业正处发展模式滚动过程中，房地产投资仍疲弱。宏不雅战术将守护积极，风险统筹化解能够确保不发生
系统性风险。经济增速下降是转向高质地发展过程中的客不雅礼貌，权衡 2024 年我国经济增速有所放缓；在强劲
的国度治聪敏力、雄壮的国内商场后劲以及门类皆全的产业体系基础上，我国经济长期向好的趋势保抓不变。
详见：《经济以进促稳 风险统筹化解——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（国内篇）》及《专家经济增长动
能削弱 好意思欧降息周期行将开启——2023 年宏不雅经济分析与 2024 年瞻望（外洋环境篇）》。
行业身分
频年我国房地产行业供求联系发生紧要变化。2022 年我国商品房销售面积和销售金额分别为 13.58 亿平方米和
比增速一度由负转正，但回升趋势自下半年起再次调转向下，至年末累计销售面积和销售金额分别为 11.17 亿平
方米和 11.66 万亿元，同比下降 8.5%和 6.5%。商场景气度抓续弱化，行业投资收缩。2022-2023 年我国房地产
征战投资完成额分别为 13.29 万亿元和 11.09 万亿元，同比下降 10.0%和 9.6%。其中，住宅征战投资完成额分别
为 10.06 万亿元和 8.38 万亿元，同比下降 9.5%和 9.3%。什物责任量方面，2022-2023 年我国房屋新开工面积分
别为 12.06 亿平方米和 9.54 亿平方米，同比下降 39.4%和 20.4%；齐全面积分别为 8.62 亿平方米和 9.98 亿平方
米，同比下降 15.0%和增长 17.0%；施工面积分别为 90.50 亿平方米和 83.84 亿平方米，同比下降 7.2%和 7.2%。
在“保交楼”压力以及融资战术宽松利好下，行业优先推动存量式样确立完工，对增量式样则抓严慎作风。
瞻望 2024 年，咱们权衡在销售端复苏总体仍承压且库存处于高位、行业全体运行成果光显弱化的情形下，房地
产征战投资限制或将进一步下滑，但降幅将在保障房确立力度权贵加大前提下进一步收窄。短期而言，在积极
适当化解房地产风险的战术导向下，融资端救济举措有望加自便度，有助于房企融资环境的边缘改善；但受益
范围或相对有限，行业全体流动性得到施行性改善尚待抓续不雅察。这对房企安全边缘建议更高的要求，自己财
务健康程度和式样布局的清贫性突显。在行业风险有序出清和“保障房+商品房”
、“租售并举”的新发展模式积
极推动下，房地产征战行业仍具长期高质地发展空间。
详见：《2023 年房地产行业信用回来与 2024 年瞻望》。
区域商场身分
该公司房地产征战业务聚集于重庆市。证据国度统计局、华经产业贪图院数据显现，2022-2023 年重庆市房地产
征战投资完成额分别为 3,467.60 亿元和 2,792.42 亿元，同比分别下降 20.4%和 13.2%，其中住宅征战投资完成额
分别为 2,608.98 亿元和 2,105.89 亿元，同比分别下降 20.7%和 12.7%。征战施工方面，2022-2023 年全市商品房
施工面积分别为 2.27 亿平方米和 2.05 亿平方米，同比分别下降 15.6%和 9.3%，其中住宅施工面积分别为 1.50 亿
平方米和 1.36 亿平方米，同比分别下降 15.1%和 9.2%；商品房新开工面积分别为 0.22 亿平方米和 0.20 亿平方
米，同比分别下降 54.4%和 11.3%。
面积为 3,572.35 万平方米，同比下降 13.8%，其中住宅销售面积为 2,268.89 万平方米，同比下降 16.7%；收场商
品房销售额 2,475.02 亿元，同比下降 16.2%，其中住宅销售额 1,953.26 亿元，同比下降 15.9%。2021-2023 年，
重庆市商品房成交均价分别为 8,698.79 元/平方米、6,987.17 元/平方米和 6,928.27 元/平方米元/平方米，2022 年
同比下降光显。
主要受楼市销售低迷影响，房企购地意愿较弱，2022 年以来重庆市地盘成交量抓续收缩。证据中指贪图院统计，
比下降 55.11%；地盘成交均价亦有较大回落，2022 年同比下降 43.01%至 1,948 元/平方米，其中住宅用地成交
均价为 5,214.53 元/平方米。2023 年重庆市成交地盘面积为 4,155.10 万平方米，同比下降 8.37%，其中住宅用地
成交面积为 998.98 万平方米，同比下降 23.04%；地盘成交金额为 730.01 亿元，同比下降 22.37%，其中住宅用
地成交金额为 466.63 亿元，同比下降 28.11%；地盘成交均价为 1,757.00 元/平方米，同比下降 15.28%。总体看
重庆市地盘商场景气度仍较低。
的告知》
，波及扩充购房补贴、救济买新卖旧改善购房、优化多子女家庭住房套数认定圭臬、进一步加大住房公
积金救济力度、促进非住宅销售利用、进一步加大金融救济力度、救济晋升商品住宅品性、优化地块容积率筹画
圭臬等 8 条举措，旨在促进当地楼市巩固健康发展。
（2） 业务运营
图表 2. 公司业务收入及变化情况（单元：亿元）
主导居品或处事 2021 年 2022 年 2023 年
营业收入 11.87 8.96 13.30
其中：（1）商品房销售 9.72 7.62 11.45
在收入中所占比重（%） 81.92 85.09 86.15
（2）会议展览 0.54 0.23 0.57
在收入中所占比重（%） 4.52 2.60 4.27
（3）房屋租借 0.45 0.32 0.44
在收入中所占比重（%） 3.77 3.54 3.31
（4）物业料理 0.26 0.26 0.30
在收入中所占比重（%） 2.16 2.86 2.26
（5）石黄纯正筹办权等 0.53 0.53 0.53
在收入中所占比重（%） 4.45 5.91 3.94
毛利率（%） 39.42 34.85 36.61
其中：（1）商品房销售（%） 43.60 41.35 39.29
（2）会议展览（%） -21.17 -146.49 -20.51
（3）房屋租借（%） 44.78 5.59 47.77
（4）物业料理（%） 8.47 10.01 3.01
（5）石黄纯正筹办权等（%） 51.48 50.59 51.13
注：证据渝征战提供的数据整理、筹画。
该公司营业收入主要着手于商品房销售，2021-2023 年商品房销售收入占其营业收入的比重在大要以上。公司房
地产征战业务限制相对较小，故其筹办功绩易受式样的征战、销售与收入结转周期影响而权贵波动。围绕房地
产业除式样征战销售外，公司还筹办房屋租借、会议展览和物业料理业务，近三年三者对公司营业收入的孝顺
比例悉数在 10%崎岖。此外，公司纯正筹办业务主要系下属控股子公司重庆说念金投资有限公司（简称“说念金公
）于 2006 年 1 月与重庆城投签署《石黄纯正付费条约》
司” ，以 5.00 亿元向重庆城投收购石黄纯正 20 年期收费
筹办权，商定自说念金公司于往日取得石黄纯正筹办权后，重庆城投每年按季向说念金公司支付用度，公司纯正经
营业务运营稳固。2024 年第一季度，该公司营业收入为 0.78 亿元，除商品房销售结转收入同比有所增长，其他
业务变化不大。
① 筹办情状
房地产征战业务
图表 3. 公司房地产征战业务基本情况
式样 2021 年 2022 年 2023 年 2024 年 1-3 月
房地产式样征战投资（亿元） 9.37 5.82 11.60 0.45
新开工面积（万平方米） 9.18 -- 21.72 --
齐全面积（万平方米） 11.22 20.01 35.20 --
合同销售面积（万平方米） 10.22 2.24 3.80 0.44
合同销售金额（亿元） 10.14 2.66 4.03 0.45
合同销售均价（万元/平方米） 1.00 1.18 1.06 1.03
注：①证据渝征战提供的数据整理、筹画；②以上为并表口径。
的银河 one 三期的参预，以及存量在建的山与城 1.2 期、南樾天宸二期和贯金和府一期的抓续参预。2023 年公
司签约销售了贯金和府一期 166 套、南樾天宸一期（低层）56 套、山与城 1.2 期 70 套和银河 one 三期 2 套，合
同销售金额悉数 4.03 亿元；销售情况较上年略有好转但库存压力仍然较大，证据公司统计，截止 2023 年末公司
住宅式样待售面积约 12.89 万平方米。
图表 4. 截止 2023 年末公司主要在售房产式样情况（单元：年/月，亿元，万平方米，万元/平方米，%）
（权衡） （权衡）总 累计合同 累计合同 累计回
式样 业态 销售均价 去化率
完工时候 投资额 销售面积 销售金额 款金额
山与城 1.2 期 低层住宅 2024.12 8.80 1.75 2.13 1.22 1.99 22.84
银河 one 三期 低层住宅 2025.10 8.43 0.02 0.03 1.17 0.02 0.41
贯金和府一期 住宅 2023.10 10.42 2.97 2.60 0.88 2.55 28.51
南樾天宸一期
低层住宅 2023.03 3.92 1.60 2.22 1.38 2.19 62.50
（低层）
悉数 -- -- 31.57 6.34 6.98 - 6.75 --
注：①证据渝征战提供的数据整理、筹画，其中去化率按套数筹画；②山与城式样又称南山黄桷垭式样，银河 one 又称回兴项
目，贯金和府又称华岩式样。
具体式样方面，山与城式样系该公司与上海复地投汉典理有限公司（简称“上海复地”
）协调征战，由式样式公
，公司抓股 50%1）扩充。该式样坐落于重庆南山，一期及二期业态
司重庆朗福置业有限公司（简称“朗福置业”
为低层，三期为洋房，一至三期式样悉数投资 23.50 亿元，于 2011-2013 年不时开售，当今基本售罄。按剩余可
售面积及现时销售均价估算，上述三期式样损失较大。山与城 1.2 期式样在建中，推敲于 2024 年完工，权衡总
投资额 8.80 亿元；1.2 期式样于 2021 年 9 月开盘，截止 2023 年末累计销售额为 2.13 亿元，去化沉着。山与城
商场价钱变化治疗跌价准备。
银河 one 式样系该公司与上海复昭投资有限公司（简称“上海复昭”
）协调征战，由式样公司重庆捷兴置业有限
，公司抓股 60%）扩充，式样涵盖叠拼、联排、买卖等业态。其中，一期及二期投资合
公司（简称“捷兴置业”
计 6.44 亿元，均已售罄，盈利尚可。银河 one 三期为低层住宅，权衡投资额为 8.43 亿元。式样已于 2023 年 4 月
开工并于往日 11 月开售，截止 2023 年末累计参预 1.06 亿元，后续待投资限制较大。
贯金和府式样征战主体为该公司本部，式样业态为住宅，位于重庆九龙区华岩镇，占大地积 18.7 万平方米。项
目计别离两期征战，首期式样业态为洋房，已于 2019 年 12 月开工，权衡总投资额为 10.42 亿元，截止 2023 年
末累计参预 9.31 亿元。首期式样于 2021 年 9 月开售，截止 2023 年末累计销售额为 2.60 亿元，去化率约 29%，
去化速率较沉着，截止 2023 年末该式样累计计提存货减值损失 6,085 万元。二期式样贪图业态为低层住宅，拟
投资总和为 7.08 亿元，推敲于 2024 年开工确立。
南樾天宸式样系该公司寥落征战的住宅式样，分期确立。一期业态包括高层住宅、低层住宅，于 2019 年开工，
投资总和为 9.22 亿元（其中高层住宅部分为 5.30 亿元）
；二期式样业态为高层住宅，于 2021 年 5 月开工确立，
投资总和为 4.41 亿元。销售方面，公司于 2020 年 12 月与重庆经济技能征战区征地处事中心（后改名为重庆经
济技能征战区地盘利用事务中心，简称“经开区地盘中心”
）缔结框架条约，将南樾天宸式样部分物业以团购物
业面貌打包销售给经开区征地中心，合同总价款为 12.58 亿元，其中：一期（高层）式样团购房屋价款为 5.54 亿
元，已于 2021 年 12 月托付；二期式样团购房屋价款为 7.04 亿元，已于 2023 年 11 月托付。回款方面，截止 2024
年 3 月末一二期式样累计收到团购款 10.15 亿元，其中：一期团购款已一说念收回；二期收到团购款 4.61 亿元。
此外，南樾天宸一期（低层）式样于 2022 年 3 月开盘销售，可售面积 2.60 万平方米，截止 2023 年末累计销售
面积 1.60 万平方米，累计销售金额 2.22 亿元，式样去化率为 62.50%。
图表 5. 截止 2023 年末公司主要在建及拟建房产式样情况（单元：万平方米，亿元）
计容建筑 权衡总 累计已 预售时候 改日推敲投资额
式样称号 业态 开/齐全时候
面积 投资额 投资额 （推敲） 2024 年 2025 年 2026 年
南樾天宸一期 低层住宅 3.69 3.92 2.73 2019.08-2023.03 2022.03 - - -
贯金和府一期 高层住宅 13.93 10.42 9.31 2019.12-2023.10 2021.09 - - -
山与城 1.2 期 低层住宅 9.64 8.80 6.23 2020.12-2024.12 2021.09 1.00 1.83 -
南樾天宸二期 高层住宅 6.86 4.41 3.47 2021.05-2023.08 - - - -
银河 one 三期 低层住宅 9.58 8.43 1.06 2023.04-2025.10 2023.11 1.75 3.20 1.60
南樾天宸三期 低层住宅 5.77 6.87 2.03 2023.12-2026.06 2024.12 1.52 2.00 1.32
在建小计： - 49.47 42.85 24.83 - - 4.27 7.03 2.92
山与城 3.2 期 低层住宅 9.51 9.34 - 2024.12-2026.12 2025.08 2.00 4.34 2.00
贯金和府二期 低层住宅 7.81 7.08 - 2024.09-2026.09 2025.03 0.17 0.50 1.00
拟建小计： - 17.32 16.42 - - - 2.17 4.84 3.00
悉数 - 66.79 59.27 24.83 - - 6.44 11.87 5.92
注：①证据渝征战提供的数据整理、筹画；②贯金和府一期、南樾天宸一期（低层）、南樾天宸二期（高层）系于 2023 年内完
工，按照公司老例暂列为在建式样，若剔除三者，截止 2023 年末公司在建房产式样权衡总投资 24.10 亿元。
土储方面，2020 年 1 月该公司竞得重庆市北碚区蔡家组团地块，宗大地积为 19.24 万平方米，计容建筑面积 22.99
万平方米，成交总价为 14.73 亿元，贪图分期确立低层住宅。公司于往日出资 4,500 万元成立全资子公司骏励公
司对上述地块进行征战。2022 年 4 月公司发布公告，拟将骏励公司 51%的股权作价不低于 5,399.85 万元通过公
开挂牌方式征围聚作方并增资；2022 年 8 月骏励公司工商变更办理完成，重庆越嘉房地产征战有限公司2抓有骏
励公司 51%股份，公司不再将后者纳入并吞范围。2021-2022 年公司无新增地盘储备。2023 年 11 月公司以 7.97
亿元竞拍取得环球欣喜寰球式样3，该式样位于重庆市江北区江北嘴、重庆大剧院西侧，共计 5 宗买卖用地地块，
地盘面积约 4.68 万平方米，计容建筑面积为 10.4 万平方米，式样公司为渝加颐公司4。
物业租借及会议展览业务
该公司主要通过子公司重庆渝征战财富筹办料理有限公司和重庆外洋会议展览中心筹办料理有限公司（简称“会
展公司”
）分别负责自抓社区买卖物业的租借会通展中心的运营。
该公司自抓物业主要包括所征战住宅式样的配套社区买卖、车库和写字楼，截止 2023 年末总可租面积约 26 万
平方米。受房钱减免战术以及部分物业出租率下降影响，2022 年公司物业租借业务收入为 3,170.04 万元，同比
下降 29.25%。2023 年公司新增格莱好意思城社区买卖，至年末出租率约 59%；同期其他主要租借物业的出租率变化
不大，往日公司物业租借业求收场收入 4,397.41 万元。
图表 6. 公司主要物业租借情况（单元：万平方米，%，元/平方米/日，万元）
截止 2023 截止 2023 2022 年 2023 年
式样 业态 年末总建 年末已出 单元 房钱 单元 房钱
筑面积 租面积 出租率 出租率
房钱 收入 房钱 收入
橄榄郡 社区买卖 0.42 0.36 86.31 4.56 603.62 85.53 4.55 596.28
祈年悦城 社区买卖 2.92 2.92 100.00 2.78 1,092.17 100 2.57 1,095.88
上城时期 社区买卖 2.34 1.07 46.34 0.88 346.87 45.71 0.90 351.17
国汇中心 写字楼 0.86 0.63 70.13 1.68 567.89 73.42 1.77 410.19
新主线大厦 社区买卖 0.80 0.49 60.72 4.06 716.70 61.15 3.87 688.15
凤天锦园 社区买卖 0.39 0.08 21.51 1.32 40.40 21.51 1.22 37.3
按抓股比例向骏励公司现款增资，悉数增资 16.63 亿元，骏励公司注册本钱增至 17.55 亿元。
截止 2023 截止 2023 2022 年 2023 年
式样 业态 年末总建 年末已出 单元 房钱 单元 房钱
筑面积 租面积 出租率 出租率
房钱 收入 房钱 收入
格莱好意思城买卖 社区买卖 1.61 0.44 - - - 58.63 0.29 45.89
注：证据渝征战提供的数据整理。
该公司所抓有的重庆外洋会议展览中心位于重庆市南岸区买卖中枢位置，总建筑面积 17.33 万平方米，领有 1.50
万平方米的无柱式展厅及 33 间多样规格的会议室，于 2005 年 10 月参预使用，主要用于举办多样战术性展览和
会议。在自己设施较为蜕化、重庆外洋博览中心等区域内竞品竞争加重以及客不雅身分轮廓影响下，公司会展中
心业务运营日趋困难，长期协调单元较少，租借期多为一年以内。为救济公司会展业务的发展及促进区域会展
名城果然立，2017 年以来公司累计实收专项资金补贴 5,243.75 万元。2023 年在非可控身分影响基本排斥、社会
经济活力晋升规复以及自己戮力下公司会展业务运行向好，往日会展中心方位利用率为 49.12%；但由于成本相
，2024 年推敲举办展览式样 73 个、会议
对较高，会展业务仍呈损失状态（2023 年会展公司净利润为-691 万元）
式样 12 个。
② 竞争地位
图表 7. 反应公司筹办限制要素的主要推敲值及变化趋势
合同销售额[并表口径，亿元] 总财富[亿元] 待售存货[亿元]
注：①证据渝征战所提供的数据整理、绘画；②待售存货=期末与房地产商量的存货-期末预收款项及合同欠债×（1-三年加权平均
毛利率）
，期末与房地产商量的存货=期末征战成本+期末征战居品+期末拟征战地盘。
该公司筹办业务聚集在重庆市内。四肢重庆原土上市房企，公司经过多年区域深耕，在当地商场具有一定的品
牌驰名度。2023 年公司取得中国房地产协会颁发的“2023 年中国房地居品牌影响力企业”
、重庆房地产协会颁
发的年度“优秀会员单元”等多项荣誉。四肢一家中袖珍区域房企，公司秉抓正经筹办的策略，其财富体量不
大；公司财富以待售存货为主，2021-2023 年末待售存货占总财富比重在 5 至 6 成傍边。频年来受宏不雅经济和楼
市低迷等身分影响，公司完衔尾同销售额的限制较小，部分式样存在一定的去化压力和财富减值风险。
③ 营运成果
图表 8. 反应公司筹办成果要素的主要推敲值及变化趋势
当期末与房地产商量的存货[亿元] 预收款项与合同欠债[亿元] 存货销售比[右轴]
注：①证据渝征战所提供数据整理、绘画；②存货销售比=期末预收账款及合同欠债之和/期末与房地产商量的存货。
转，导致其存货销售比呈现下降态势。证据公司提供的年度销售额匡算去化成果5，公司全体式样去化率低，资
金回笼周期长，公司营运成果亟待晋升。
④ 盈利智力
图表 9. 反应公司盈利智力要素的主要推敲值及变化趋势（单元：亿元，%）
公司利润结构 2021 年 2022 年 2023 年
营业毛利 4.68 3.12 4.87
轮廓毛利率 39.42 34.85 36.61
期间用度 1.35 1.38 1.40
期间用度率 11.35 15.40 10.52
其中：财务用度率 3.95 5.22 2.93
财富减值及信用减值损失 0.27 0.20 2.22
投资净收益及财富处理收益 0.07 0.60 0.03
公允价值变动收益 -0.20 -0.10 0.17
营业外净收入终点他收益 0.05 0.13 0.04
净利润 2.02 1.57 0.94
注：证据渝征战所提供数据整理、筹画。
高水平；石黄纯正筹办权具有区域专营性，毛利率稳固在 51%傍边；2022 年房屋租借业务受房钱减免影响毛利
率有所下滑，2023 年规复至 40%以上水平；2023 年公司物业料理业务因社保基数治疗导致东说念主力成本加多以及老
旧小区维修校阅开销加多使得该业务毛利率大幅下滑，会展业务仍呈收不抵支状态。
该公司期间用度主要由销售用度和料理用度组成，在利息收入隐秘部分红本后公司财务用度相对不高。公司资
产减值损失以存货跌价损失为主，信用减值损失主要为应收类款项坏账准备，2021 年二者悉数同比加多 0.25 亿
元主要系对山与城及银河 one 式样车库计提的存货跌价准备所致，2022 年主要系针对贯金和府式样一期车库和
银河 one 式样 B 地块车库计提的存货跌价准备，2023 年则主要系对应收经开区地盘中心 5.13 亿元中的 2.70 亿
元部分计提坏账 0.14 亿元6及对山与城买卖、车库以及贯金和府、南樾天宸、上城时期等式样车库计提的跌价准
备。
重庆农村买卖银行股份有限公司（简称“重庆农商行”
，股票代码：601077.SH）3,000 万股股票，计入交易性金
融财富科目，每年可获一定数额的分红派息。因重庆农商行股票价钱下降，2022 年公司阐发公允价值变动损失
主业，2023 年存货的跌价计提对利润形成一定侵蚀。
净利润为-0.27 亿元。
一定融资需求。公司财富以存货为主，其变现智力受征战程度、预售证获取及商场环境等多重身分影响；公司刚
性债务趋向短期，偿付资金或依赖于自有货币资金和债务滚续，此外抓有的上市公司股票变现智力强，亦可为
债务本息偿付提供一定救济。
（1） 财务杠杆
图表 10. 反应公司财务杠杆的主要推敲值及变化趋势
权利本钱与刚性债务比[左轴，X] 经治疗的财富欠债率[右轴，%]
注：证据渝征战所提供数据整理、绘画。
程度呈快速下滑态势。2024 年 3 月末，公司财务杠杆较上年末变化不大，公司财务杠杆尚处于较低水平。
① 财富
图表 11. 公司主要财富的漫衍情况
主要数据及推敲 2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年 3 月末
流动财富（在总财富中占比）
其中：货币资金（亿元） 12.36 8.85 5.59 7.76
交易性金融财富（亿元） 1.16 1.06 1.22 1.40
应收账款（亿元） 1.18 0.31 4.98 2.41
预支款项（亿元） 0.008 0.01 7.99 0.01
存货（亿元） 55.42 42.14 39.35 38.95
非流动财富（在总财富中占比）
其中： 长期股权投资（亿元） -- 8.16 8.12 8.11
投资性房地产（亿元） 3.06 2.97 2.39 10.05
固定财富（亿元） 6.18 5.91 5.63 5.56
期末一说念受限财富账面价值（亿元） 7.19 5.10 9.55 10.33
受限财富账面价值/总财富 8.57% 6.93% 11.86% 12.90
注：证据渝征战所提供数据整理、筹画。
该公司财富以流动财富为主，与房地产征战主业较为匹配。2023 年末公司流动财富主要包括货币资金、应收
账款、预支款项及存货。其中，货币资金以银行进款为主；应收账款主要为应收经开区地盘中心团购款 5.13
亿元，公司对该笔款项累计计提坏账准备 0.26 亿元；预支款项主要为预支重庆凯拉姆特实业有限公司料理东说念主
环球欣喜寰球式样竞拍款 7.97 亿元；存货主要包括 17.43 亿元征战成本和 21.91 亿元征战居品，期末累计计提
存货跌价准备 2.29 亿元。
对骏励公司的投资；固定财富主要为公司会展中心物业等；投资性房地产主要为公司自抓租借物业，经受成
本法计量。此外，公司无形财富为 1.52 亿元，主要系纯正筹办权及会展中心性盘使用权。2023 年末公司新增
在建工程 0.53 亿元，主要系对国汇中心装修会通展中心体育产业式样果然立。
大，其中收到南樾天宸二期团购房款 2.70 亿元由应收账款转入货币资金；取得环球欣喜寰球式样地盘整个权，
预支款项 7.97 亿元转入投资性房地产。同期末公司受限财富账面价值悉数 10.33 亿元，受限比率为 12.90%。
其中受限货币资金 0.91 亿元，主要系诉讼冻结；受限存货为 9.42 亿元，系用于贯金和府、山与城、银河 one
式样告贷典质。
② 整个者权利
图表 12. 公司整个者权利组成及变化
- 5.80
包摄于母公司整个者权利[亿元] 少数股东权利[亿元] 归母权利/少数股东权利[X，右轴]
注：证据渝征战所提供数据整理、绘画。
公司整个者权利以实收本钱、本钱公积和未分拨利润为主，权利稳固性尚可，同期末未分拨利润分别为 12.96 亿
元、14.29 亿元和 15.08 亿元。2021-2023 年末公司少数股东权利限制分别为 5.04 亿元、4.98 亿元和 5.85 亿元，
主要为上海复地、上海复昭和颐天康养对式样公司的协调征战投资。现款分红方面，公司 2021-2023 年分别支
付现款分红金额 0.21 亿元、0.17 亿元和 0.17 亿元。2024 年 3 月末，公司权利组成较上年末变化不大。
③ 欠债
图表 13. 公司债务结构及中枢债务（单元：亿元）
主要数据及推敲 2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年 3 月末
刚性债务 22.02 14.74 17.22 17.74
其中：短期刚性债务 13.09 7.50 10.07 10.05
中长期刚性债务 8.93 7.24 7.15 7.69
搪塞账款 5.10 6.12 7.99 7.30
预收款项与合同欠债 7.24 3.14 0.48 0.60
其他搪塞款* 6.87 6.34 9.35 9.32
轮廓融资成本 4.34 4.17 3.87 -
注：①证据渝征战所提供数据整理、筹画；②其他搪塞款*为剔除搪塞重庆城投告贷及利息后的口径；③轮廓融资成本为该公司提
供。
要系合同欠债同比减少 4.12 亿元、控股股东告贷及利息减少 6.53 亿元以及长期告贷同比减少 1.69 亿元所致，
主，2022 年末占欠债总和的比重约 46%；除刚性债务外，公司负借主要由搪塞账款终点他搪塞款（不含股东
告贷本息，下同）组成，其中：搪塞账款以尚未结算的工程款为主；其他搪塞款主要为式样协调方上海复地、
上海复昭和颐天康养提供的交往资金，均无利息。
该公司房地产征战业务限制不大，且多经受滚动征战模式，债务融资依赖度相对较低。公司刚性债务以银行
告贷、搪塞债券和控股股东告贷为主，其中：银行告贷主要为典质告贷和保证告贷，搪塞债券由控股股东重
庆城投提供担保，控股股东告贷为短期有息告贷（年利率为一年期 LPR）
。2023 年末公司债务期限结构趋向短
期，主要系 19 渝债 01 将于 2024 年 7 月到期所致。2024 年 3 月末，公司长期告贷较上年末加多 0.54 亿元，
其他债务科目变化不大。
融资成本方面，证据该公司测算，2021 年以来其轮廓融资成本呈下降趋势。
图表 14. 截止 2023 年末公司存续债务期限结构
到期年份 2024 年 2025 年 2026 年 2027 年及以后 悉数
并吞口径 9.77 2.97 4.18 - 16.92
母公司口径 9.66 1.34 3.79 - 14.79
汉典着手：证据渝征战提供数据整理。
该公司建立了较为范例的投汉典理轨制和资金料理轨制。投汉典理方面，公司里面实行调处的投汉典理轨制，
各子公司的清贫房地产业式样投资、股权投资、托付搭理、证券投资、风险投资等除按规矩的里面审批法式
进行批准之外，波及到公司股东会及董事会审批权限的，需报公司按规矩法式批准。公司对式样的比选、可
行性贪图和决议过程作出了较详确的规矩，对投资行径的事先审批、事中料理和过后评估进行全过程监控，
以镌汰公司的投汉典理风险。资金料理方面，公司建立了资金支付审批轨制，明确了资金筹措、资金预算、资
金审批等里面进程，确立了现款定额料理轨制，以防守不范例现款支用表象的发生。
（2） 偿债智力
① 现款流量
图表 15. 公司现款流量情状（单元：亿元）
主要数据及推敲 2021 年 2022 年 2023 年
第一季度
筹办风物产生的现款流量净额 4.61 13.32 -1.90 2.01
其中：业务现款相差净额 4.97 -3.08 -0.86 2.13
其他身分现款相差净额 -0.36 16.40 -1.04 -0.12
投经验式产生的现款流量净额 0.03 -8.46 -7.91 -0.09
其中：回收投资与投资支付净流入额 - -8.15 -0.01 -
取得投资收益收到的现款 0.07 0.08 0.08 -
购建与处理固定财富、无形财富终点他
-0.03 -0.01 -7.98 -0.09
长期财富形成的净流入额
其他身分对投经验式现款流量影响净额 - -0.38 - -
筹经验式产生的现款流量净额 -2.14 -8.37 5.54 0.39
其中：权利类净融资额 -0.21 -0.17 0.81 -
债务类净融资额 -1.91 -8.17 4.76 0.39
其中：现款利息开销 1.02 1.07 0.59 0.24
其他身分对筹经验式现款流量影响净额 -0.01 -0.03 -0.03 -
注：①证据渝征战所提供数据整理、筹画；②业务相差现款净额指的是剔除“其他”身分对筹办风物现款流量影响后的净额，其
他身分现款相差净额指的是筹办风物现款流量中“其他”身分所形成的相差净额。
主要受房地产式样购入和征战参预、销售等身分影响，频年来该公司筹办风物现款流波动较为光显。2022 年公
司筹办性现款流量净额同比加多 8.71 亿元，主要系收回骏励公司交往款 16.63 亿元（原代骏励公司垫付地盘价
款、税费、前期用度等）
。2023 年主要受楼市低迷、销售去化放缓影响，公司筹办风物产生的现款流呈净流出状
态。
投经验式方面，2021 年该公司对外投资行为较少，投经验式现款净流入主要来自尊庆农商行股票分红派息；2022
年投资支付现款 8.15 亿元，系对骏励公司的增资；2023 年构建固定财富、无形财富终点他长期财富支付的现款
年还包括继承的少数股东（颐天康养）出资款 0.98 亿元；债务类融资行为包括银行告贷及控股股东资金拆借，
的现款流量净额为 0.39 亿元。
② 偿债智力
图表 16. 公司偿债智力推敲情况
主要数据及推敲 2021 年（末） 2022 年（末） 2023 年（末）
EBITDA（亿元） 3.75 3.32 2.57
EBITDA/刚性债务（倍） 0.17 0.18 0.16
EBITDA/利息开销（倍） 3.80 3.73 3.83
现款短债比（倍） 1.03 1.32 0.68
注：①证据渝征战所提供数据整理、筹画；②现款短债比=（期末货币资金+期末交易性金融财富+期末应收银行承兑汇票）/期末
短期刚性债务。
该比值同比快速下降。
该公司 EBITDA 主要由利润总和、商量财富折旧摊销和用度化利息开销组成，2021-2023 年后两者相对变动不
大，公司 EBITDA 的波动主要受式样收入结转周期影响。近三年公司 EBITDA 对利息开销的隐秘程度较高。
四肢国有上市企业，该公司融资渠说念较多元，同期还可取得控股股东在融资和资金拆借方面的救济，具有较强
财务弹性。在公司治理与料理、环保、社会背负履职等方面，追踪期内公司无紧要负面或不良记载。
（1） 流动性/短期身分
该公司与多家银行建立了邃密的协调联系。截止 2023 年末公司共取得银行授信 15.22 亿元，其中交通银行、
工商银行和中国银行向公司提供授信额度悉数 11.50 亿元；已使用授信额度为 4.91 亿元。
除筹办性开支外，该公司资金主要流向房地产式样征战确立，其中在建式样后续仍有一定量的资金参预。在
销售去化带来的现款回笼较为有限的情形下，公司对外有一定配套融资需求，若能完成定向增发股票，预期
其流动性将有所改善。当今公司未使用授信额度较充裕，仍具有较强弹性。
图表 17. 公司财富流动性推敲（单元：%）
主要数据及推敲 2021 年末 2022 年末 2023 年末 2024 年 3 月末
流动比率 210.66 224.40 210.09 187.40
现款比率 39.61 41.04 23.35 32.31
注：证据渝征战所提供数据整理、筹画。
（2） ESG 身分
该公司设股东大会、董事会、监事会及司理层。董事会对股东大会负责，董事会由 7 名董事组成（其中 3 名非
，设董事长 1 东说念主，由全体董事过半数选举产生。监事会由 3 名监事组成（其中 2 名为
寥落董事，4 名寥落董事）
，设主席 1 东说念主，由全体监事过半数选举产生。公司设总司理 1 名，由董事长提名并
股东代表，1 名为员工代表）
经董事会审议批准后礼聘或解聘；公司设副总司理些许名，由总司理提名并经董事会审议批准后礼聘或解聘。
罗升平先生任董事，曾德珩先生、崔恒忠先生、宋宗宇先生、陈定文先生任寥落董事；朱江先生任公司第十届监
事会主席，米沙先生任公司监事，衣振威女士任员工监事。
大司帐缺欠；未受到监管处罚。2023 年公司参预安全用度超 1,028 万元，未发生安全分娩归天背负事故、未发
生紧要生态环保浑浊背负事件。
（3） 表外事项
对外担保方面，除为商品房承购东说念主提供按揭贷款担保7外，截止 2024 年 3 月末该公司无对并吞口径外提供担保。
未决诉讼方面，截止 2023 年末该公司紧要诉讼涉案金额悉数 1.33 亿元，系与式样协调方上海复地和上海复昭的
告贷纠纷。2024 年 4 月，上述两项案件已撤诉。
（4） 其他身分
主要系向关联方购买纯正珍藏处事、
接受保障、
车库租借、物业处事、会议住宿及餐费等产生的交易所致；同期向关联方提供纯正筹办、车库料理、物业处事、
地盘管护处事等产生的交易金额悉数 5,981.01 万元；
公司因托管重庆城投商量财富而向后者交纳筹办收益 102.40
万元；公司向重庆城投出租办公用房形成租借收入 177.10 万元。截止 2023 年末公司应收关联方款项 3,036.39 万
元，搪塞关联方款项 2.97 亿元。此外，重庆城投还对公司存续期内的债券本息提供全额无条款不可捣毁的连带
背负保证担保。按照金额大小看，公司关联购销交易限制较小，以重庆城投对公司提供的资金拆借及融资救济
为主。
图表 18. 公司关联交易情况（单元：万元）
式样 2021 年（末） 2022 年（末） 2023 年（末）
采购商品/接受劳务 267.62 301.20 413.54
出售商品/提供劳务 5,628.49 5,756.98 5,981.01
资金拆入 95,000.00 31,500.00 84,400.00
关联应收款项 228.36 464.45 3,036.39
其中：应收账款 98.76 179.93 199.27
其他应收款 129.60 284.72 2,837.12
关联搪塞款项 99,459.95 32,900.10 29,706.95
其中：搪塞账款 242.98 194.34 177.97
其他搪塞款 99,216,97 32,705.76 29,528.98
其他关联交易
其中：会展专项扶持 78.76 34.35 96.05
控股股东告贷利息 5,065.83 3,295.27 1,932.23
料理费收入 - 55.20 -
注：证据渝征战所提供数据整理、筹画。
证据该公司提供的 2024 年 4 月 17 日的《企业信用讲明》
，公司本部无信贷误期记载。证据公开信息查询（查询
日为 2024 年 4 月 21 日）
，公司本部未受到紧要行政处罚，亦未被列入筹办相当名录及严重造孽失信名单。
该公司控股股东重庆城投本钱实力强，能够通过提供担保和拆借资金等面貌给以公司救济。2023 年重庆城投向
公司提供拆借资金 5.50 亿元。此外，公司 2014 年以来刊行的债券均由重庆城投担保，截止 2023 年末存续债券
担保余额悉数 7.09 亿元。
本评级讲明中式了上海新长宁（集团）有限公司、上海建工房产有限公司四肢该公司的同行相比对象。上述主体
均以房地产征战为主业，并涉足物业租借业务，业务结构具有一定通常性，同期为展业区域相对聚集，具有一定
的可比性。
该公司房地产征战业务体量较小，式样去化相对沉着。公司物业财富可带来较稳固现款流，但可租面积有限，收
入和利润孝顺相对较小。公司财务结构相对正经，财务杠杆保抓较低水平，权利本钱对债务的保障程度高。与此
同期，四肢上市企业，公司融资渠说念较多元。
债项信用追踪分析
该公司存货变现智力受征战程度、预售证获取及商场环境等多重身分影响。由于其房产征战式样数目未几，受
式样确立参预、销售与结转的跨周期影响，公司年度间功绩波动较大。公司房屋租借和物业料理可带来较稳固
现款流、平滑功绩波动，但因业务体量有限，对功绩孝顺相对不大。改日公司业务现款流对利息开销的隐秘主要
依赖于区域商场的景气度及自己式样的去化智力。
该公司刊行的 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001 均由重庆城投提供全额无条款不可捣毁连带背负保证担保。
重庆城投为重庆市基础设施的主要投资确立主体，主要从事基础设施确立、路桥通行处事、地盘整治、公租房建
设和房地产征战等业务。2022 年因路桥通行处事采购合同肃清，重庆城投不再阐发商量收入，但受益于新增工
程确立料理业务收入限制较大，加之房地产式样去化程度加速，带动全体营业收入收场增长。重庆市政府对重
庆城投公益性业务板块救济力度大，频年来重庆城投城市基础设施确立等公益性业务投融资情状邃密；但房地
产业务在建及拟建式样较多，改日仍靠近较大的投融资压力，需抓续温雅房地产式样去化情况。此外需关防守
庆城投连接扩充路桥通行处事商量情况发扬。
和 19.08%，毛利率逐年下降主要系受路桥通行处工作务毛利率下降及 2022 年重庆城投不再阐发通行处事收入
影响。2020-2021 年重庆城投期间用度及坏账损失对利润侵蚀较大，2022 年因收回部分告贷利息往日无坏账损失
计提，筹办收益回升但其盈利仍主要着手于投资收益等非筹办性收益。2020-2022 年，投资收益分别为 7.54 亿
元、13.46 亿元和 15.28 亿元，主要着手于权利法核算的长期股权投资收益和其他权利用具投资抓有期间的投资
收益，2022 年同比增长 13.46%，主要包括对重庆农商行、重庆兴农融资担保集团有限公司和重药控股股份有限
公司等长期股权投资阐发的投资收益悉数 13.10 亿元。2020-2022 年，重庆城投分别完通俗利润 7.77 亿元、14.22
亿元和 16.36 亿元。全体来看，由于重庆城投基础设施确立、公租房等主业收入及财政拨付商量式样确立资金等
不计入营业收入，而是计入本钱公积，财富赚钱智力商量推敲均处于较低水平，2020-2022 年总财富答谢率分别
为 0.77%、1.04%和 1.13%，净财富收益率分别为 0.76%、1.30%和 1.41%。
重庆市国资委为重庆城投唯独出资东说念主和施行限定东说念主。2022 年受益于重庆市政府专项资金的抓续拨入，加之聚集
性偿付到期债务，重庆城投财务杠杆守护较低水平, 财务结构正经。重庆城投财富以城市基础设施等非流动财富
（经本评级机构 2023 年 6 月 26 日信
为主，且流动财富中房地产征战商量存货占相比高，全体财富流动性较弱。
用评审委员会评定，重庆市城市确立投资（集团）有限公司主体信用品级为 AAA 级，评级瞻望稳固）
追踪评级论断
综上，本评级机构评定渝征战主体信用品级为 AA，评级瞻望为稳固，合计由重庆城投提供全额无条款不可捣毁
连带背连累保的 19 渝债 01 与 21 重庆渝开 MTN001 还本付息安全性极强，并守护上述债券 AAA 信用品级。
附录一：
公司与施行限定东说念主联系图
重庆市国有财富监督料理委员会
重庆市城市确立投资(集团)有限公司
重庆渝征战股份有限公司
注：证据渝征战提供的汉典整理绘画（截止 2024 年 3 月末）。
附录二：
公司组织结构图
注：证据渝征战提供的汉典整理绘画（截止 2024 年 3 月末）。
附录三：
商量实体主要数据概览
基本情况 2023 年（末）主要财务数据（亿元）
母公司抓股比 筹办风物现 备注
全称 简称 与公司联系 主营业务 刚性债务余额 整个者权利 营业收入 净利润 EBITDA
例（%） 金净流入量
重庆市城市确立投资(集团)有限 2022 年（末）并吞口
重庆城投 公司之控股股东 - 城市确立投资 382.44 1,209.62 30.76 16.36 -21.08 21.30
公司 径财务数据
重庆渝征战股份有限公司 渝征战 本级 - 房地产 15.09 34.73 10.03 0.96 0.57 2.21 母公司口径
重庆朗福置业有限公司 朗福置业 子公司 50 房地产 1.47 5.51 1.79 -0.19 -0.49 -0.24 并吞口径
重庆捷兴置业有限公司 捷兴置业 子公司 60 房地产 0.38 4.87 0.0002 -0.07 -1.77 -0.09 并吞口径
注：证据渝征战 2023 年度审计讲明附注及所提供的其他汉典整理，重庆城投经受 2022 年（末）财务数据。
附录四：
同类企业相比表
中枢业务：房地产征战 包摄行业：房地产征战
年度筹办数据 年末财务数据
最新主体
企业称号（全称） 合同销售额（亿 经治疗的财富负 权利本钱/刚性债 现款短债比 EBITDA/利息支
信用品级/瞻望 总财富（亿元） 待售存货（亿元） 存货销售比（倍） 毛利率（%）
元） 债率（%） 务（倍） （倍） 出（倍）
上海新长宁（集团）有限公司 AAA/稳固 30.52 394.79 146.53 0.51 35.14 69.44 0.53 5.73 2.48
上海建工房产有限公司 +
AA /稳固 143.74 615.26 435.59 0.08 5.77 77.22 0.42 0.45 0.34
刊行东说念主 AA/稳固 4.03 80.55 39.03 0.01 36.61 45.87 2.52 0.68 3.83
注：①数据着手于企业提供及公开汉典，经新世纪评级整理；②该公司与上海新长宁（集团）有限公司经受 2023 年（末）数、上海建工房产有限公司经受 2022 年（末）数。
附录五：
刊行东说念主主要财务数据及推敲
主要财务数据与推敲[并吞口径] 2021 年/末 2022 年/末 2023 年/末 2024 年第一季度/末
财富总和［亿元] 83.88 73.70 80.55 80.06
货币资金［亿元] 12.36 8.85 5.59 7.76
刚性债务[亿元] 22.02 14.75 17.22 17.74
整个者权利 [亿元] 40.17 41.57 43.34 43.07
营业收入[亿元] 11.87 8.96 13.30 0.78
净利润 [亿元] 2.02 1.57 0.94 -0.27
EBITDA[亿元] 3.75 3.32 2.57 －
筹办性现款净流入量[亿元] 4.61 13.32 -1.90 2.01
投资性现款净流入量[亿元] 0.03 -8.46 -7.91 -0.09
经治疗的财富欠债率[%] 47.58 41.08 45.87 45.79
权利本钱与刚性债务比率[%] 182.44 282.15 251.62 242.78
流动比率[%] 210.66 224.40 210.09 187.40
现款比率[%] 39.61 41.04 23.35 32.31
现款短债比[倍] 1.03 1.32 0.68 0.91
担保比率[%] 8.57 3.32 2.61 2.89
存货销售比[倍] 0.13 0.07 0.01 0.02
毛利率[%] 39.42 34.85 36.61 23.45
营业利润率[%] 20.58 21.52 9.89 -44.63
总财富答谢率[%] 3.79 3.32 2.42 －
净财富收益率[%] 5.15 3.83 2.22 －
净财富收益率*[%] 4.71 4.54 2.85 －
营业收入现款率[%] 133.68 66.81 47.09 484.15
筹办性现款净流入量与流动欠债比率[%] 13.92 45.71 -7.13 －
非筹资性现款净流入量与欠债总和比率[%] 11.36 12.81 -28.30 －
EBITDA/利息开销[倍] 3.80 3.73 3.83 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.17 0.18 0.16 －
注：证据渝征战经审计的 2021-2023 年及未经审计的 2024 年第一季度财务数据整理、筹画。
推敲筹画公式
经治疗的财富欠债率(%)=（期末欠债总和-期末预收账款或合同欠债）/（期末财富总和-期末预收账款或合同欠债）×100%
权利本钱与刚性债务比率(%)=期末整个者权利悉数/期末刚性债务余额×100%
流动比率(%)=期末流动财富悉数/期末流动欠债悉数×100%
现款比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融财富余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动欠债悉数×100%
利息保障倍数(倍)=(讲明期利润总和+讲明期列入财务用度的利息开销)/（讲明期列入财务用度的利息开销+讲明期本钱化利息开销）
现款短债比=（期末货币资金+期末交易性金融财富+期末应收银行承兑汇票）/期末短期刚性债务
担保比率(%)=期末未清担保余额/期末整个者权利悉数×100%
存货销售比(倍)=期末预收款项或合同欠债/期末与房地产商量的存货
毛利率(%)=（1－讲明期营业成本/讲明期营业收入）×100%
营业利润率(%)=讲明期营业利润/讲明期营业收入×100%
总财富答谢率(%)= (讲明期利润总和+讲明期列入财务用度的利息开销)/[(期初财富悉数+期末财富悉数)/2]×100%
净财富收益率(%)=讲明期净利润/[(期初整个者权利悉数+期末整个者权利悉数)/2]×100%
净财富收益率*(%)=讲明期包摄于母公司整个者的净利润/ [(期初包摄母公司整个者权利悉数+期末包摄母公司整个者权利悉数)/2]×100%
营业收入现款率(%)=讲明期销售商品、提供劳务收到的现款/讲明期营业收入×100%
筹办性现款净流入量与流动欠债比率(%)=讲明期筹办行为产生的现款流量净额/[(期初流动欠债悉数+期末流动欠债悉数)/2]×100%
非筹资性现款净流入量与欠债总和比率(%)=(讲明期筹办行为产生的现款流量净额+讲明期投资行为产生的现款流量净额)/[(期初欠债悉数+期末欠债合
计)/2]×100%
EBITDA/利息开销[倍]=讲明期 EBITDA/（讲明期列入财务用度的利息开销+讲明期本钱化利息）
EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]
上述推敲筹画以公司并吞财务报表数据为准。
刚性债务=短期告贷+搪塞单据+一年内到期的长期告贷+搪塞短期融资券+搪塞利息+长期告贷+搪塞债券+其他具期债务
EBITDA=利润总和+列入财务用度的利息开销+固定财富折旧+无形财富终点他财富摊销
附录六：
担保东说念主主要数据及推敲
主要财务数据与推敲[并吞口径] 2020 年/末 2021 年/末 2022 年/末 2023 年第一季度/末
财富总和[亿元] 1604.88 1718.98 1753.83 1776.43
货币资金[亿元] 132.05 143.06 82.88 73.89
刚性债务[亿元] 406.11 422.03 382.44 393.07
整个者权利[亿元] 1067.73 1112.71 1209.62 1208.00
营业收入[亿元] 18.75 23.87 30.76 16.05
净利润[亿元] 7.77 14.22 16.36 3.19
EBITDA[亿元] 19.41 24.81 21.30 －
筹办性现款净流入量[亿元] -33.00 35.45 -21.08 -12.90
投资性现款净流入量[亿元] -58.59 -72.63 -77.22 -15.51
财富欠债率[%] 33.47 35.27 31.03 32.00
辱骂期债务比[%] 104.18 92.96 154.06 124.79
权利本钱与刚性债务比率[%] 262.92 263.65 316.29 307.32
流动比率[%] 113.57 110.20 134.25 110.41
速动比率[%] 81.00 76.78 78.64 62.50
现款比率[%] 51.00 47.27 40.92 31.14
短期刚性债务现款隐秘率[%] 92.42 104.79 73.18 48.42
利息保障倍数[倍] 0.63 0.99 1.20 －
有形净值债务率[%] 50.42 54.64 45.11 47.18
担保比率[%] 2.44 0.04 0.14 －
毛利率[%] 41.16 37.60 19.08 0.31
营业利润率[%] 46.92 62.57 56.98 19.49
总财富答谢率[%] 0.77 1.04 1.13 －
净财富收益率[%] 0.76 1.30 1.41 －
净财富收益率*[%] 0.69 1.22 1.37 －
营业收入现款率[%] 72.28 101.37 30.69 15.14
筹办性现款净流入量与流动欠债比率[%] -13.20 12.28 -7.98 －
筹办性现款净流入量与刚性债务比率[%] -8.08 8.56 -5.24 －
非筹资性现款净流入量与流动欠债比率[%] -36.63 -12.88 -37.21 －
非筹资性现款净流入量与刚性债务比率[%] -22.41 -8.98 -24.44 －
EBITDA/利息开销[倍] 1.02 1.41 1.30 －
EBITDA/刚性债务[倍] 0.05 0.06 0.05 －
注：表中数据依据重庆城投经审计的 2020-2022 年及未经审计的 2023 年第一季度财务数据整理、筹画。
推敲筹画公式
财富欠债率(%)=期末欠债悉数/期末财富悉数×100%
权利本钱与刚性债务比率(%)=期末整个者权利悉数/期末刚性债务余额×100%
流动比率(%)=期末流动财富悉数/期末流动欠债悉数×100%
现款比率(%)=[期末货币资金余额+期末交易性金融财富余额+期末应收银行承兑汇票余额]/期末流动欠债悉数×100%
利息保障倍数(倍)=(讲明期利润总和+讲明期列入财务用度的利息开销)/（讲明期列入财务用度的利息开销+讲明期本钱化利息开销）
担保比率(%)=期末未清担保余额/期末整个者权利悉数×100%
营业周期(天)=365/{讲明期营业收入/[(期初应收账款余额+期末应收账款余额)/2]} +365/{讲明期营业成本/[(期初存货余额+期末存货余额)/2] }
毛利率(%)=1－讲明期营业成本/讲明期营业收入×100%
营业利润率(%)=讲明期营业利润/讲明期营业收入×100%
总财富答谢率(%)= (讲明期利润总和+讲明期列入财务用度的利息开销)/[(期初财富悉数+期末财富悉数)/2]×100%
净财富收益率(%)=讲明期净利润/[(期初整个者权利悉数+期末整个者权利悉数)/2]×100%
净财富收益率*(%)=讲明期包摄于母公司整个者的净利润/ [(期初包摄母公司整个者权利悉数+期末包摄母公司整个者权利悉数)/2]×100%
营业收入现款率(%)=讲明期销售商品、提供劳务收到的现款/讲明期营业收入×100%
筹办性现款净流入量与流动欠债比率(%)=讲明期筹办行为产生的现款流量净额/[(期初流动欠债悉数+期末流动欠债悉数)/2]×100%
非筹资性现款净流入量与欠债总和比率(%)=(讲明期筹办行为产生的现款流量净额+讲明期投资行为产生的现款流量净额)/[(期初欠债悉数+期末欠债合
计)/2]×100%
EBITDA/利息开销[倍]=讲明期 EBITDA/（讲明期列入财务用度的利息开销+讲明期本钱化利息）
EBITDA/刚性债务[倍]=EBITDA/[（期初刚性债务余额+期末刚性债务余额）/2]
上述推敲筹画以公司并吞财务报表数据为准。
刚性债务=短期告贷+搪塞单据+一年内到期的长期告贷+搪塞短期融资券+搪塞利息+长期告贷+搪塞债券+其他具期债务
EBITDA=利润总和+列入财务用度的利息开销+固定财富折旧+无形财富终点他财富摊销
评级收尾释义
本评级机构主体信用品级别离及释义如下：
品级 含义
AAA 级 刊行东说念主偿还债务的智力极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低
AA 级 刊行东说念主偿还债务的智力很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低
投资级
A级 刊行东说念主偿还债务智力较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低
BBB 级 刊行东说念主偿还债务智力一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般
BB 级 刊行东说念主偿还债务智力较弱，受不利经济环境影响很大，误期风险较高
B级 刊行东说念主偿还债务的智力较大地依赖于邃密的经济环境，误期风险很高
投契级 CCC 级 刊行东说念主偿还债务的智力相配依赖于邃密的经济环境，误期风险极高
CC 级 刊行东说念主在收歇或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债务
C级 刊行东说念主不成偿还债务
注：除 AAA 级、CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”象征进行微调，默示略高或略低于本品级。
本评级机构中长期债券信用品级别离及释义如下：
品级 含义
AAA 级 债券的偿付安全性极强，基本不受不利经济环境的影响，误期风险极低。
AA 级 债券的偿付安全性很强，受不利经济环境的影响不大，误期风险很低。
投资级
A级 债券的偿付安全性较强，较易受不利经济环境的影响，误期风险较低。
BBB 级 债券的偿付安全性一般，受不利经济环境影响较大，误期风险一般。
BB 级 债券的偿付安全性较弱，受不利经济环境影响很大，有较高误期风险。
B级 债券的偿付安全性较大地依赖于邃密的经济环境，误期风险很高。
投契级 CCC 级 债券的偿付安全性相配依赖于邃密的经济环境，误期风险极高。
CC 级 在收歇或重组时可取得保护较小，基本不成保证偿还债券本息。
C级 不成偿还债券本息。
注：除 AAA 级、CCC 级及以下品级外，每一个信用品级可用“+”、“-”象征进行微调，默示略高或略低于本品级。
附录七：
刊行东说念主历史评级
评级类型 评级情况分类 评级时候 评级收尾 评级分析师 所使用评级步融合模子的称号及版块 讲明（公告）联合
新世纪评级步调总论（2012）
历史初次评级 2014 年 3 月 14 日 AA/稳固 赵霖、刘兴堂 工商企业评级步调概论（2014） 讲明联合
通用版评级模子（参见注册文献）
主体评级 新世纪评级步调总论（2022）
上次评级 2024 年 1 月 26 日 AA/稳固 周文哲、吴晓丽 -
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
新世纪评级步调总论（2022）
本次评级 2024 年 6 月 6 日 AA/稳固 周文哲、吴晓丽 -
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
新世纪评级步调总论（2012）
历史初次评级 2019 年 3 月 25 日 AAA 周文哲、杨亿 房地产征战行业信用评级步调（2015 版）房地产征战行业评级模 讲明联合
型（参见注册文献）
上次评级 2023 年 5 月 19 日 AAA 周文哲、吴晓丽 讲明联合
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
新世纪评级步调总论（2022）
本次评级 2024 年 6 月 6 日 AAA 周文哲、吴晓丽 -
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
新世纪评级步调总论（2012）
历史初次评级 2021 年 7 月 28 日 AAA 周文哲、杨亿 房地产征战行业信用评级步调（2015 版） 讲明联合
工商企业评级模子（房地产征战）MX-GS020（2019.8）
上次评级 2023 年 5 月 19 日 AAA 周文哲、吴晓丽 讲明联合
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
新世纪评级步调总论（2022）
本次评级 2023 年 6 月 6 日 AAA 周文哲、吴晓丽 -
工商企业评级步调与模子（房地产征战）FM-GS020（2022.12）
注：上述评级步调及商量文献可于新世纪评级官方网站查阅，历史评级信息仅限于本评级机构对刊行东说念主进行的评级。
